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2026-05-11      消费      来源：另镜 作者：谢涵      3

摘要：量价齐跌的背后，是货币化率的持续承压

【另镜网】贝壳的2025年，备受外界关注。

3.18万亿的GTV、946亿的营收，乍看是万亿房产服务巨头手起刀落的惯常操作，但数字剥开之后，这家曾经的行业颠覆者，正被自己亲手打开的潘多拉魔盒反噬——

当卖房这门生意日渐稀薄，当高管的巨额激励撞上业绩的冰点，当“一体三翼”的宏伟蓝图变成现实的沉重包袱，贝壳到底该凭什么活下去？

营收原地踏步 利润跌回五年前

3月16日晚，贝壳正式交出了2025年的成绩单。

财报数据显示，贝壳2025年全年净收入为946亿元，同比微增1.2%；但净利润仅为29.91亿元，同比下降26.66%，经调整净利润50.17亿元，同比下降30.43%，两项核心盈利指标均创下2023年以来的最低水平，全年GTV为3.18万亿，较2024年下滑5%。更令市场担忧的是第四季度的表现——单季净利润仅剩8200万元，同比暴跌85.79%，单季GTV暴跌36.7%，新房更跌41.7%。

这意味着，贝壳2025年的净利润，已经接近2020年赴美上市首年的水平——那一年，公司才刚刚跑通商业模式，还在向资本市场证明自己能赚钱。

从更长的时间维度来看，利润的下滑趋势更为触目惊心：2023年净利润58.9亿元，2024年40.78亿元，2025年29.9亿元——三年时间，单向下行，累计腰斩近半。

营收微增而利润大跌的剪刀差背后，是贝壳核心盈利引擎正在全面承压。

2025年，贝壳总交易额（GTV）为3.18万亿，同比下降5%。存量房业务全年净收入250亿元，同比下降11.3%；新房业务净收入306亿元，同比下降9.1%。存量房GTV同比下降4.2%至2.15万亿元，新房GTV同比下降8.2%至8909亿元，两大核心业务双双失速。

量价齐跌的背后，是货币化率的持续承压。2025年公司全年存量房货币化比率同比下降0.09个百分点至1.16%，新房货币化比率也略降至3.43%。毛利率同样承受巨大压力，由2024年的24.6%下降至2025年的21.4%，主要原因正是过往贡献利润率较高的存量房及新房业务净收入贡献减少，以及存量房业务的贡献利润率因链家经纪人固定人工成本增长而下降。

此外，贝壳的金融相关业务板块也遭遇了明显收缩。财报显示，2025年全年该板块净收入为16.36亿元，2024年同期为25亿元，同比下降34.56%；贡献利润12.42亿元，2024年同期为21.49亿元，同比下滑42.41%。

然而，硬币的另一面是，贝壳正在努力摆脱单一房地产交易平台的标签——或者说，不得不摆脱。

被寄予厚望的“一体三翼”，终于在2025年给出了阶段性的答卷。房屋租赁服务全年净收入219亿元，同比飙升52.8%，贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%，首次实现了经营层面的全年盈利。截至2025年末，贝壳在管房源量超过70万套，同比增长62%。

家装家居业务同样稳步推进，全年净收入154亿元，同比增长4.4%，营收规模创历史新高，贡献利润率也从2024年的30.7%提升至31.4%，经营层面的亏损大幅收窄。

凭借这两大业务的拉动，贝壳“非房产交易业务”收入占比首次突破40%大关，达到历史新高的41%。从业绩发布会上的表态来看，这一转型并非临时起意。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛明确表示：“我们这一轮从‘规模扩张’向‘效率驱动’的战略升级，是平台进化自然且必然的结果。”他还指出，未来平台的增长和业绩弹性一定不取决于谁人更多，而是取决于专业服务和整体效率的提升。

数据显示，2025年贝壳整体经营费用占营业收入比例同比下降1.4个百分点，“降本增效”的成果已有所显现。然而，这份转型答卷能否真正弥补核心业务的收入缺口、支撑起贝壳的万亿估值，仍然充满问号。

AI豪赌未能对冲下行 最激进的一翼率先折断

在传统业务失速之际，管理层将希望押注于两个方向：AI以及“一体三翼”中最具野心的贝好家。

贝壳首席执行官彭永东在业绩会上强调，AI正成为居住服务行业升级的核心生产要素。从数据上看，AI投入确实带来了一定效果：经纪人人均二手单量从2单提升至3单，家装项目经理月均承接单量同比提升超100%，资管经理人均在管房源量增长40%以上。

管理层甚至将其定位为从“中介平台”向“社区居住服务平台”转型的关键驱动力，彭永东亲自挂帅成立“集团变革管理委员会”。

如果说AI至少还带来了一些边际改善，那么“贝好家”则是一场彻底的折戟。2023年7月，贝壳高调推出贝好家事业线，定位“数据驱动型住宅开发服务平台”，试图用C2M模式改造传统开发逻辑。2024年，贝好家以10.76亿元、42.19%溢价率拿下成都宅地，引发市场轰动。

然而仅仅一年后，贝好家便官宣暂停自主拿地、不再主导新项目开发，从自主开发商退回财务投资者角色。2025年，贝壳已就其于贝好家业务的投资确认公允价值亏损及减值，期内长期投资及相关资产的公允价值变动为-0.92亿元，上年同期为0.24亿元。近期，市场还开始流传贝好家核心团队启动大规模人员优化的消息，尽管贝好家随后进行了辟谣。

从高调入局到低调撤退，前后不过两年时间。这或许说明，当一家中介平台试图深入房地产开发这一全然不同的商业逻辑时，即便手握海量数据和渠道资源，也未必能跨越护城河。

高管激励受争议 “冬青计划”已启动

在全行业勒紧腰带过苦日子的当下，利益分配的公平性被外界热格外关注成为压在贝壳身上最沉重的一块石头。

2022年5月，贝壳向彭永东授予7182万受限制A类股，向单一刚授予5387万股。这套方案没有业绩对赌，采用直线摊销法，与当年经营表现完全脱钩。

2022年至2024年，两人合计薪酬约29亿元，占同期贝壳净利润的32%。尽管2025年年报显示，彭永东薪酬总额降至2.35亿元，单一刚降至1.76亿元，但这仍让外界感到不适——尤其在净利润连年下滑的背景下。

面对外界质疑，彭永东选择用捐赠来回应：2025年4月，他宣布将摊销的限制性股票全额捐赠，对应金额约3.95亿元。但正如多家媒体所指出的，这不到他三年股权激励收入的六分之一。捐赠完成后，他依然持有约1.73亿股，投票权22.1%，剩余持股市值超过90亿港元。

5月11日，贝壳董事长彭永东于一年前捐赠900万股股票（按当时股价约值4.4亿元）设立的“冬青计划”启动，首批帮扶的北京64所合作高校陆续接受受益人申报。

与此同时，贝壳在组织优化方面却动作频频——2025年末员工人数较上年减少1.59万名，第四季度还因人员优化产生了约7亿元的一次性费用。

彭永东投票权22.1%，单一刚10.3%，两人联手超过三分之一。彭永东在业绩会上说，不来自规模本身,而是来自于持续为消费者创造真实价值的能力。



另镜 | 作者：谢涵 | 责编:陈秋 | 审核:张小蕾 | 监审:小婷


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