贝壳一季度门店激增16.7%，为何交易额反而下降21.5%？
2025-06-19 地产 ｜来源：另镜。 ｜作者：刘萌萌 ｜ 1376
摘要：此外，贝壳高管的“天价薪酬”也成为外界关注的焦点
8437亿元总交易额、42.4%净收入增幅、97.9%净利润暴涨——贝壳2025年一季度财报的数字跳动，像极了一场华丽的增长狂欢。
但当我们撕开这层亮眼的外衣，财务报表深处却藏着一个耐人寻味的反差谜题：为何规模扩张的烈火越烧越旺，盈利质量的火苗却渐显黯淡？
此外，贝壳高管的“天价薪酬”也成为外界关注的焦点。董事长兼CEO彭永东在2021年至2024年的薪酬总额分别为847.8万、4.75亿、7.13亿和4.01亿元；同期，执行董事单一刚的薪酬分别为685.3万、3.55亿、5.29亿元和2.99亿元。
对此，新消费loupe了解到，彭永东和单一刚薪酬总额均包含三部分，分别是薪金、绩效奖金、股份支付薪酬费用，其中股份支付薪酬费用占比极高。
2024年，彭永东薪金为180万，绩效奖金为990万，股份支付薪酬费用高达3.89亿元。单一刚薪酬也是薪金118万，绩效奖金660万、股份支付薪酬费用2.92亿元。
“天价薪酬”风波发生后，彭永东宣布有意捐赠股票。4月17日，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东拟捐赠900万股A类贝壳普通股，用于居住行业服务者的医疗健康福利及应届毕业生等租客群体的租房帮扶。当日收盘价计算，900万股A类贝壳普通股约4.68亿港元。
除此之外，在2024年的最后一天，贝好家（贝壳旗下数据驱动型住宅开发服务平台）在上海和杭州拿下两幅住宅用地。成交价分别为6.97亿元和6.23亿元。2025年3月，贝好家又在北京成立了物业管理公司。
不难发现，面对房地产行业不确实和盈利困境，贝壳正不断寻找新的增长空间。另外，贝壳找房APP-贝壳钱包也上线了借钱（贷款超市）、活期+（理财产品）、保险商城等金融服务。与此同时，自如上线了轻松月付、信用借款等金融服务。
但当我们撕开这层亮眼的外衣，财务报表深处却藏着一个耐人寻味的反差谜题：为何规模扩张的烈火越烧越旺，盈利质量的火苗却渐显黯淡？
此外，贝壳高管的“天价薪酬”也成为外界关注的焦点。董事长兼CEO彭永东在2021年至2024年的薪酬总额分别为847.8万、4.75亿、7.13亿和4.01亿元；同期，执行董事单一刚的薪酬分别为685.3万、3.55亿、5.29亿元和2.99亿元。
对此，新消费loupe了解到，彭永东和单一刚薪酬总额均包含三部分，分别是薪金、绩效奖金、股份支付薪酬费用，其中股份支付薪酬费用占比极高。
2024年，彭永东薪金为180万，绩效奖金为990万，股份支付薪酬费用高达3.89亿元。单一刚薪酬也是薪金118万，绩效奖金660万、股份支付薪酬费用2.92亿元。
“天价薪酬”风波发生后，彭永东宣布有意捐赠股票。4月17日，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东拟捐赠900万股A类贝壳普通股，用于居住行业服务者的医疗健康福利及应届毕业生等租客群体的租房帮扶。当日收盘价计算，900万股A类贝壳普通股约4.68亿港元。
除此之外，在2024年的最后一天，贝好家（贝壳旗下数据驱动型住宅开发服务平台）在上海和杭州拿下两幅住宅用地。成交价分别为6.97亿元和6.23亿元。2025年3月，贝好家又在北京成立了物业管理公司。
不难发现，面对房地产行业不确实和盈利困境，贝壳正不断寻找新的增长空间。另外，贝壳找房APP-贝壳钱包也上线了借钱（贷款超市）、活期+（理财产品）、保险商城等金融服务。与此同时，自如上线了轻松月付、信用借款等金融服务。
高增长数据下的盈利困境
不久前，贝壳公布了2025年一季度财报，总交易额为8437亿元，同比增加34%。存量房交易的总交易额为5803亿元，同比增加28.1%。新房交易的总交易额为2322亿元，同比增加53%。同期净收入233亿元，同比增长42.4%，主要由于总交易额增加及房屋租赁业务扩张；净利润8.55亿元，同比增长97.9%，经调整净利润为113.93亿元，与去年同期的13.92亿元基本持平。
在房地产行业深度调整的大背景下，贝壳的战略布局持续迭代演进。2021年末，贝壳确立“一体两翼”发展战略，以房产经纪业务为核心“一体”，将家装家居与房屋租赁作为驱动增长的“两翼”；
2023年7月，其战略版图进一步扩容升级，正式从“一体两翼”迈向“一体三翼”，全新加入的“贝好家”成为战略新增一翼。
从当前财报数据来看，这一动态调整的业务结构发挥协同效应，为贝壳的业务增长构筑起重要支撑。
具体来看，2025年一季度，公司存量房交易总交易额实现5803亿元，同比增加28.1%；存量房业务净收入69亿元，同比增长20%；新房总交易额为2,322亿元，同比增加53%，新房业务净收入81亿元，同比增长64.2%。
与此同时，贝壳非房产交易服务业务净收入同比增长46.2%，占总净收入比例达35.9%，其中家装家居的净收入29亿元，同比增长22.3%；房屋租赁服务的净收入为51亿元，同比增长93.8%。
值得一提的是，在贝壳的业务版图里，曾作为撑起利润大厦的两根巨柱——存量二手房与新房交易，如今却在无声中“瘦身”。拉长时间轴看，这两大业务的利润率，近年来呈现出令人揪心的下滑趋势。
存量二手房交易利润率从曾经的巅峰49%，一路狂泻至如今的38.1%；新房交易利润率也未能幸免，从最高的27.2%降至23.4%。
不仅如此，从2021年第一季度到2025年第一季度，尽管贝壳的门店数量从48717家一路扩张至56849家，增长了16.69%，但平台总交易额却下降了21.5%。
2023年7月，其战略版图进一步扩容升级，正式从“一体两翼”迈向“一体三翼”，全新加入的“贝好家”成为战略新增一翼。
从当前财报数据来看，这一动态调整的业务结构发挥协同效应，为贝壳的业务增长构筑起重要支撑。
具体来看，2025年一季度，公司存量房交易总交易额实现5803亿元，同比增加28.1%；存量房业务净收入69亿元，同比增长20%；新房总交易额为2,322亿元，同比增加53%，新房业务净收入81亿元，同比增长64.2%。
与此同时，贝壳非房产交易服务业务净收入同比增长46.2%，占总净收入比例达35.9%，其中家装家居的净收入29亿元，同比增长22.3%；房屋租赁服务的净收入为51亿元，同比增长93.8%。
值得一提的是，在贝壳的业务版图里，曾作为撑起利润大厦的两根巨柱——存量二手房与新房交易，如今却在无声中“瘦身”。拉长时间轴看，这两大业务的利润率，近年来呈现出令人揪心的下滑趋势。
存量二手房交易利润率从曾经的巅峰49%，一路狂泻至如今的38.1%；新房交易利润率也未能幸免，从最高的27.2%降至23.4%。
不仅如此，从2021年第一季度到2025年第一季度，尽管贝壳的门店数量从48717家一路扩张至56849家，增长了16.69%，但平台总交易额却下降了21.5%。
与此同时，贝壳业务结构的变化也对利润率产生了负面影响。低毛利润的租赁业务营收占比逐渐提高，到2025年一季度末增至21.89%。虽然租赁市场规模庞大且增长稳定，但由于其毛利率远低于房产交易业务，拉低了贝壳的整体毛利率。
2025年第一季度，贝壳的毛利率降至20.7%，环比下降近3个百分点，同比下降近5个百分点，创下过去11个季度以来的最低点。
成本飙升，吞噬利润
在营收增长的同时，贝壳的成本增长更为迅猛。2025年第一季度，公司的营业成本同比增长51%，高达185亿元。这一惊人的增长速度，远远超过了营收42.4%的增幅，使得毛利较上年同期仅增长了17%。成本飙升的背后，是多方面因素共同作用的结果。
拆解成本结构，人力成本与新业务投入如同两张大口，不断吞噬利润。
其中佣金、薪酬、家具成本全线攀升，叠加运营费用增长2.44%至42亿元，持续吞噬企业利润。
具体来看，贝联经纪人和其他销售渠道佣金的营业成本为57亿元，较上年同期增加66.6%；内部佣金及薪酬的营业成本为48亿元，较上年同期增加33.1%；
家装家居的营业成本为20亿元，较上年同期增加18.8%；房屋租赁服务的营业成本为47亿元，较上年同期增加91.3%；门店成本的营业成本为7.17亿元，较上年同期增加4.6%；其他成本为5亿元，较以上年同期增加25%。
截至2024年末，随着门店网络的疯狂扩张，贝壳经纪人总数突破50万人，同比扩张16.9%，其中链家员工固定薪酬占比节节攀升。
另一边，贝壳在新业务领域的“野心”尽显，也使得成本压力骤增：在装修业务板块，公司积极并购圣都家装、被窝家装等企业，试图快速整合资源，打造一站式家装服务平台，但并购过程中的高额交易费用、整合成本以及后续的运营投入，都让公司的资金链承受着巨大压力。
“贝好家”业务同样如此，公司为此不惜斥巨资进行并购和拿地，这不仅占用了大量的现金流，还带来了土地开发、项目建设等一系列后续成本。
重资产运营模式下，现金流压力如影随形。这些新业务何时能实现投入产出平衡，仍是个未知数。
除了毛利率的持续下滑和成本的不断攀升。
在销售、行政、研发费用方面，一季度合计达到42亿。虽然本季度股权激励费用有所下降，但毛利率的损伤已经过于严重。48亿毛利扣除42亿费用后，仅剩下6亿税前经营盈利，这一微薄的利润水平，对于一家市值庞大的公司来说，显然难以令人满意。
在研发投入上，尽管一季度研发费用同比增长24.9%，达到5.84亿元，显示出公司对技术创新的重视，但从目前来看，这些投入尚未转化为显著的竞争优势和经济效益。
在激烈的市场竞争中，如何将研发投入有效转化为实际的业务增长和利润提升，是贝壳管理层亟待解决的问题。
新消费loupe ｜ 作者：刘萌萌 责编:陈秋 | 审核:张小蕾 | 监审:小婷